Metsän hinta – metsäalueen arvon määrittäminen
Metsä on monimuotoinen kauppakohde, jonka arvo on puuston tuoton lisäksi usein myös monissa muissa asioissa. Pelkkä maapohjan ja puuston arvo euroina ei kerro metsän arvoa, vaikka puuston määrä onkin tärkein yksittäinen hintaa selittävä tekijä. Metsän puutavaralajijakauma eli puuston jakautuminen tukki- ja kuitupuuhun vaikuttaa suoraan puuston arvoon. Metsän kehitysluokkajakauma kertoo tulevista hakkuumahdollisuuksista ja hoitotarpeista, joita etenkin tuottoarvolaskelmissa ennakoidaan.
Myyntikohteen sijainti vaikuttaa monella tavoin hintaan. Sijainnilla on merkitys metsien puuntuottokykyyn: Etelä-Suomessa metsä kasvaa paremmin kuin pohjoisempana. Sijainti vaikuttaa myös puutavaran kysyntään ja siten puun hintaan. Hinnoitteluun vaikuttavat myös metsätilan saavutettavuus, tiestön kunto ja kohteen maasto.
Hintaa määritettäessä huomioon on otettava myös mahdolliset erityisarvot. Niitä voivat olla esimerkiksi virkistyskäyttömahdollisuudet tai jopa mahdollisuus rantarakentamiseen. Metsätaloudellisten arvojen lisäksi pienpalstojen hintaan vaikuttavat siis usein muutkin tekijät.
Metsän hinta vaihtelee suhdannetilanteissa rauhallisemmin kuin monet muut sijoituskohteet. Tämä johtunee pitkälti siitä, että sijoitus on luonteeltaan pitkäaikainen ja metsä antaa omistajalleen myös muita kuin taloudellisia arvoja ja hyötyjä. Metsätilamarkkinat eli kysyntä ja tarjonta vaikuttavat yhä enemmän metsien hintaan. Mark Twainin sanoin ”Osta maata, sitä ei enää valmisteta”.
Metsäkoodien tulkinta
Suomalainen metsätalous perustuu tilakohtaiseen metsäsuunnitteluun ja metsikkökuvioihin. Metsikkökuviolla tarkoitetaan metsikköä, joka on ominaisuuksiltaan kuvion sisällä hyvin samankaltainen ja sitä voidaan käsitellä metsänhoidollisesti yhtenäisenä yksikkönä. Kuvioiden koko on tyypillisesti noin 0,5−5 ha. Etelässä kuviot ovat yleensä pienempiä ja pohjoisessa suurempia.
Metsikkökuviot erotetaan yleensä toisistaan seuraavin perustein:
- Kasvatettava pääpuulaji
- Puuston kehitysluokka, puuston ikä
- Kasvupaikkatyyppi (eli metsätyyppi)
- Kivennäismaat ja turvemaat erikseen
- Korjuukelpoisuusluokka
Näistä kaikista muodostuu metsätalouden oma koodikieli, jota on hyvä osatat tulkita, kun tekee metsäkauppoja. Lataa kuvioluettelon koodit itsellesi alta.
Menetelmiä metsätilojen hinnoitteluun
Hinnan määrittelyä tukevien laskentamenetelmien lähtökohtana on yleensä maapohjan, taimikoiden sekä kasvatettavan ja uudistuskypsän puuston määrä ja arvo.
Summa-arvomenetelmä
Metsän arvoa on perinteisesti laskettu niin sanotulla summa-arvomenetelmällä. Siinä tietylle metsäalueelle määritellyille metsikkökuvioille arvioidaan erilliset arvot maapohjalle, taimikolle ja ainespuustolle. Lisäksi nopeasti kehittyville nuorille kasvatusmetsille määritellään tarvittaessa odotusarvo, jolla kuvataan ikävaiheen tilavuuskasvua sekä puuston siirtymää arvokkaampaan ainespuuhun – useimmiten kuitupuusta tukkipuuhun. Metsäalueen osalta arvot lasketaan yhteen ja saatua summaa alennetaan muun muassa sijainnin, tieyhteyksien, puuston laadun ja terveyden, markkinatilanteen ja metsänhoidollisen tilan sekä hallinnointikulujen perusteella. Menetelmä on vanha ja paljon käytetty, ja se vaatii käyttäjältään kokemusta.
Tuottoarvomenetelmä
Puuston kasvumalleihin ja korkoon perustuvassa tuottoarvomenetelmässä ennakoidaan kasvumallien avulla noin 100 vuoden ajalle metsäalueen puuston kasvu ja puunmyyntitulot sekä niihin liittyvät metsänhoitokustannukset. Tulevaisuuden myyntitulojen ja hoitokustannusten erotuksen nykyarvosta voidaan laskea investoinnin kannattavuutta. Menetelmä on hyvin herkkä korkovaatimuksen vaihtelulle, ja se korostaa heti hakattavan puuston määrää ja maapohjan tuottokykyä. Toteutuneet metsäkaupat ovat keskimäärin antaneet tuottoarvohinnoittelussa noin 3–5 prosentin tuoton.
